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合约指数-香港住宅市场买卖从2018年7月开始出现下滑

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□本報記者 倪偉在經歷了2018年的低迷之後,香港樓市買賣在2019年似乎迎來拐點。但好景不長,數據從6月開始再度下滑。據香港土地註冊處數據顯示,今年6月以來,香港樓市買賣持續下滑,相較5月香港整體樓宇買賣註冊的10353宗,6月、7月的樓宇買賣合約分別只有6211宗和6380宗。

高盛日前發表報告表示,預期香港樓市呈顛簸走勢,住宅樓價未來仍會處於高水平,但成交會較少。高盛估計,香港今年住宅樓價按年將大致持平,而今年至下半年會有所回軟;同時預期2020年及2021年住宅樓價將按年均上升3%。高盛估計香港寫字樓租金今年將持平,預期2020年及2021年按年各跌5%及3%(此前預期按年漲2%至3%)。同時,高盛還調降了新鴻基地產、長實集團、新世界發展、太古地產、信和置業、九龍倉置業的目標價。

地產股集體走弱香港樓市買賣2018年7月至今走出了兩波下探曲線,據香港土地註冊處數據顯示,香港住宅市場買賣從2018年7月開始出現下滑,至2018年12月,香港住宅銷售量僅有2060套,相較於6月份高峰期的6713套,下降了69.3%。而今年以來,香港樓宇買賣合約連續4個月上漲,直到6月份戛然而止。5月份,香港整體樓宇買賣註冊量約10353宗,創下近7年以來按月計的新高。然而從6月開始,香港樓市買賣遭遇下滑,6月、7月的樓宇買賣合約分別只有6211宗、6380宗,同比下跌32.9%、24.6%。

中原集團主席兼總裁施永青表示,作為過去量化寬鬆的受益者,一些投資者目前仍然願意將資金投放于樓市,因此預料香港樓價會高位爭持,緩緩調整,下半年預期會有回落,但不容易大跌。

根據研究機構萊坊早前分析樓價與香港恒生指數關聯性的研究發現,一般住宅的樓價走勢跟隨恒生指數變化,但滯后三個月。數據顯示,今年5月,恒生指數單月下跌近10%,此外,7月和8月至今恆指也分別下跌超過2%、6%,因此,該機構預期一般住宅樓價會出現相應的調整。此外,在整體環境不確定的影響下,萊坊預計零售業務表現仍將疲弱,預計今年優質街鋪租金將下跌5%-10%,而商場租金應保持相對穩定。

樓市的低迷也直接反應在了香港本地地產股的股價上。二級市場上,香港本地地產股近期跌幅頗大。萬得數據顯示,截至周五收盤,新鴻基地產7月、8月至今跌幅分別為4.23%、11.74%;長和下跌4.35%、7.74%;九龍倉置業下跌9.72%、10.66%;恆基地產下跌5.34%、6.63%;新世界發展下跌9.17%、12.88%。上述個股跌幅均大於恆指同期跌幅。

香港樓市的調整不僅出現在住宅方面,包括寫字樓和零售物業均出現不同程度下滑。萊坊數據顯示,6月份九龍甲級寫字樓市場的租賃氣氛有所放緩,成交量按月下跌約30%。大部分在九龍東的租賃成交面積都不足3000平方尺,市場氣氛低迷。

此外,據香港中原地產數據顯示,今年7月香港十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記169宗,總值14.32億港元,較6月的189宗及17.60億港元,分別下跌10.6%及18.6%,創6個月新低。而藍籌屋苑成交表現一般被香港物業市場作為市場景氣度的重要參考指標。

萬得數據顯示,6月以來,香港地產龍頭個股均跌幅明顯,幾乎全部跑輸同期恒生指數走勢。機構預期,下半年香港本地樓市價格或繼續高企但買賣仍難轉旺,地產股短期也將持續承壓。

下半年樓市仍將承壓長實地產投資董事郭子威表示,美聯儲年內有機會再度減息,對香港樓市而言,實屬「佳音」。

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